国有资产盘活进入“深水区” 探索公租房特许经营项目

国有资产盘活是当前优化国有资产布局、促进地方经济发展的重要内容。

内容来源 | 中国经营网

今年以来，多地城投公司通过获取特许经营权的方式来盘活资产，改善收入报表。与此同时，近日，重庆市住房和城乡建设委员会发布特许经营采购项目，项目内容均为公租房住宅。对此，有不少行业人士认为，该业务可以有效盘活国有资产，同时可以有效改善城投收入报表。

多位业内人士在接受《中国经营报》记者采访时表示，国有资产盘活是当前优化国有资产布局、促进地方经济发展的重要内容，也是构建新发展格局、推动经济高质量发展、提高国资国企效能提升的关键。探索公租房特许经营业务，势必对推动地方政府和城投平台盘活资产起到积极作用。

盘活资产改善报表

重庆市住房和城乡建设委员会作为采购人，5个项目采购公告均为公租房住宅部分特许经营项目。据采购公告统计，5个项目共涉及117453套可租赁住房，至少可盘活92亿元。

对于公租房特许经营项目，有业内人士认为，伴随着土地收入减少，城投平台业务转型势在必行。不过，业内普遍认为，城投平台目前的转型还没有达到完全市场化的水平，依然需要政府给予一定的政策支持，而转让特许经营权就是一项重要举措，一方面可以有效盘活城投资产，另一方面也可以有效改善收入报表，使得城投能够实现经营上的良性循环，继而实现保城投、保债务的目的。

在重庆市六届人大常委会第四次会议第一次全体会议上，重庆市财政局局长姜国杰就2023年市级预算调整情况向大会做报告。姜国杰说，在一般公共预算方面，本级收入调整主要是，通过公租房住宅项目特许经营，盘活存量资产资源，国有资源（资产）有偿使用收入预计增加90亿元。

值得注意的是，并非重庆一地探索通过公租房特许经营来盘活资产。今年，天津市也提出，探索房地产发展新模式，用足用好住房租赁政策，收购优质项目，盘活存量闲置资产，扩大保障性租赁住房和长租房供给，满足各类群体租赁住房需求。不断完善住房保障体系，通过特许经营等方式，探索公租房运营管理新模式。

记者注意到，今年以来，多地政府通过发布特许经营权招标等信息来实现地方城投公司国有资产盘活。江西一家城投公司负责人告诉记者，特许经营权样式多重，比如采矿权、砂石开采、特种贸易、广告传媒、新旧能源、智慧停车、数字基站、公墓运营、城市物业、交通收费、污水处理、垃圾场、水电燃气、充电桩等，都可以选择交给城投公司，通过经营实现营收。该负责人认为，“上述业务受到区域导向影响，但是公租房业务则有所不同，几乎各地均有该业务，地方政府可以探索通过特许经营的方式，一方面让地方政府能够获得资金，对财政起到一定的补充作用，另一方面，可以拓展城投公司的新领域和新业务，促进城投公司实现转型升级。”

在该负责人看来，地方政府和城投公司均需要转换发展思路，不要拘泥于传统土地业务。“现在很多城投公司均存在不同程度的盈利能力偏弱的情况，这与自身业务的优良有很大的关系。比如此次重庆发布公告，初步估算可以盘活92亿元的资产。而像我们公司目前从事的停车特许经营，也在逐步培育稳定的现金流，因为特许经营项目普遍存在刚需的特点，即拿到项目之后就可以提供现金流，是难得的‘现金奶牛’业务，对于城投强化盈利能力是有很大帮助的。”

现代咨询集团董事长丁伯康认为，城投平台应该不断探索，推进存量资产盘活利用。“将国企平台作为资源整合盘活的载体与纽带，搭建社会资本与地方政府的合作平台，将国有资产资源效益充分发挥。具体有以下几种常见思路：对于单体规模较小且分散、功能定位重复的资产进行整合改造，提升规模化价值；结合经济金融政策热点及社会发展热点，将存量资产进行包装策划，如城市更新、EOD、乡村振兴、数字产业等；在存量资产原有功能基础上，进行‘功能+’改造，探索公共资源有偿权益类产品的可融资性；发挥两类公司作用，实现‘产权、所有权、经营权’等分设经营，充分利用社会资本价值。”

负债驱动到权益投入

国家“十四五”规划纲要提出，国有资产盘活是当前优化国有资产布局、促进地方经济发展的重要内容。

东部地区一位城投公司负责人告诉记者，“不断优化国有资产盘活方式，其实就是城投公司从行政化到市场化转型的过程。比如特许经营项目，其实就是一种市场化行为，城投通过公开招标的形式实现业务增收，是从负债驱动到权益投入的转化，也是城投从管资产到管资本的转化。同时，要把有限的经营性国有资产和资源，从事业单位和政府部门剥离出来，交给国有企业去经营和管理，提高国有资产的配置效率和运营管理效率。”

面对当前的经济环境，多地城投公司提出稳字当先的发展目标。上述东部地区城投公司负责人认为，稳字当先首先是稳业务、稳增长和稳投资。“转让公租房特许经营权收回的资金后，可用于新增投资建设项目，同时吸引民营企业的参与，以推动重点项目建设和重点区域发展。”

在丁伯康看来，做好盘活资产的基础工作，即摸清家底。该项工作需由地方主要领导统筹，以国企平台战略性重组为切入口，围绕资产整合与盘活，全面清查梳理地方国有资产资源，建立存量资产动态台账。同时，分门别类明确资产属性，如按照经营性及准经营性的“有形资产”，包括工程项目资产、商业/产业不动产、闲置土地资产、市政配套设施等以及“无形资产”，包括特许经营权、权益类资产、数据资产等分类，并分阶段有序推进，抓大放小，成熟一批，操作一批。

此外，地方政府主导，加大整合和盘活的力度，为国企平台公司改革发展赋能。国有资产的盘活离不开政府主导与相关局委部门配合。一方面，需要完善相关领域价格调整机制及资产运营/使用的交易结算机制；另一方面，需要为地方国企赋能，积极开展对外合作，充分发挥社会资本、专业运营商的专业优势。

记者注意到，公租房除了通过特许经营的方式实现资产盘活之外，还可以通过发行REITs的方式在金融方面有所突破。早在2021年，北京曾发行全国首单公共租赁住房类REITs产品，专项计划为公租房资产开展私募REITs，融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税务处理等。业内普遍认为，为公租房资产合法合规开展私募REITs融资进行了有益探索，对公租房公募REITs的推出起到了重要引导作用。

而在前不久，河南省豫资保障房管理运营有限公司2023年度第一期资产支持票据（类REITs）在中国银行间市场正式发行，该项目为交易商协会公租房类REITs、河南省首单公租房类REITs。豫资保障房相关负责人表示，项目落地后将进一步丰富河南省范围内保障房资产证券化产品类型，有利于提升河南省保障性租赁住房运营管理水平和服务质量，为河南省内租赁住房资产开展公募REITs做出了进一步探索。